Подписание предварительного договора купли-продажи недвижимости является ключевым этапом перед оформлением основного договора. Этот документ закрепляет намерения сторон совершить сделку.
Давайте разберемся, в чем заключаются отличия предварительного договора купли-продажи (ПДКП) от основного и каковы особенности данного соглашения.
Определение предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор — это юридический акт, который фиксирует обязательство продавца и покупателя подписать в будущем основной договор. В случае отказа одной из сторон продолжить сделку, другая сторона имеет право требовать исполнения договоренностей через суд.
Различия между предварительным и основным договорами
Главное отличие предварительного договора от основного заключается в том, что он выражает лишь намерения сторон, в то время как основной договор содержит условия, обязательные к исполнению. Подписывая предварительный договор, покупатель еще не становится собственником объекта недвижимости, а продавец не получает денежные средства. Таким образом, происходит "замораживание" прав на объект.
Стороны могут по взаимному согласию вносить изменения в предварительный договор или аннулировать его, не неся при этом никаких юридических последствий. Для предварительного договора не требуется нотариальное заверение, что упрощает его оформление.

Заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП) не является обязательным, но часто практикуется для подтверждения серьезности намерений сторон, особенно в случаях, когда полная оплата недвижимости невозможна сразу. ПДКП обязателен при сделках с ипотекой и при участии в сделке недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним.
Разновидности предварительного договора купли-продажи
Форма и содержание ПДКП варьируются в зависимости от конкретных обстоятельств и объекта сделки.
Покупка у застройщика
Преддоговор с застройщиком заключается после того, как объект сдан в эксплуатацию и на руках имеются все необходимые документы. До этого момента возможно только подписание договора о долевом участии в строительстве.
Ипотечная покупка
В ипотечных сделках участвуют минимум три стороны: продавец, покупатель и банк-кредитор. Преддоговор может быть подписан без согласия банка, но должен содержать условия действий сторон в случае отказа банка выдать кредит. Банки часто требуют нотариального удостоверения преддоговора для предотвращения спорных ситуаций.
С задатком или авансом
Преддоговор может быть заключен с внесением задатка или аванса, что является подтверждением намерений сторон.
Задаток — это часть стоимости недвижимости, вносимая до подписания основного договора. В случае отказа одной из сторон от сделки, задаток может быть возвращен или удержан в зависимости от обстоятельств.
Аванс — это предоплата, которая не признается задатком и может быть возвращена покупателю за вычетом понесенных издержек в случае отказа от сделки.
Покупка квартиры для опеки
При продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется одобрение органов опеки. Преддоговоры в таких случаях подлежат нотариальному удостоверению и предоставлению в органы опеки. Если не будет предоставлено доказательств о приобретении другого жилья с равноценными или лучшими условиями, сделка может быть аннулирована.

Какие риски могут возникнуть при заключении предварительного договора
При заключении предварительного договора купли-продажи (ПДКП) покупатель может столкнуться с рядом рисков:
Отсутствие гарантий на приобретение имущества
Подписание ПДКП не гарантирует переход прав собственности, и продавец может изменить условия или отказаться от продажи. В таких случаях продавец может быть освобожден от обязательств, выплатив штраф и вернув задаток.
Риск признания преддоговора недействительным
Если при заключении ПДКП не соблюдены форма и обязательные условия, существует вероятность его оспаривания в суде.
Наличие нескольких преддоговоров на одно имущество
Преддоговор не регистрируется в Росреестре, и покупатель может не знать о других преддоговорах, заключенных продавцом на ту же недвижимость. В случае обнаружения таких ситуаций, ущерб приходится взыскивать через суд.
Потеря аванса или задатка
Существует риск потери аванса или задатка, если продавец окажется недобросовестным и исчезнет после получения денег. Возврат средств может потребовать судебного вмешательства.
Приобретение имущества с обременением
Перед подписанием ПДКП рекомендуется запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии обременений на недвижимость. Необходимо также включить в ПДКП пункт об отсутствии обременений, так как реестр может не содержать полной информации об имуществе.

Срок действия
Срок действия предварительного договора купли-продажи определяется сторонами, которые могут установить конкретную дату или период для заключения основного договора. В случае отсутствия указания срока в договоре, основное соглашение должно быть заключено в течение одного года с момента подписания преддоговора. Если сделка не будет совершена в течение этого времени, преддоговор утрачивает свою юридическую силу.
Основные условия договора
Для договора купли-продажи недвижимости ключевыми являются два условия: объект сделки (недвижимость) и цена. Эти условия считаются существенными и без их присутствия договор не может быть признан заключенным.
До 2015 года предварительный договор должен был полностью соответствовать основному, включая все условия и форму. Однако после изменений в 2015 году, только объект сделки остался обязательным элементом преддоговора, в то время как цена стала необязательным условием.
Письменная форма преддоговора
Еще одним важным требованием к преддоговору является его письменная форма. Документ должен быть заверен нотариусом, если это предусмотрено основным договором или по желанию одной из сторон.
Факультативные условия преддоговора
Расчеты
Преддоговор подтверждает намерение сторон заключить основной договор, поэтому теоретически он не должен включать расчеты. Однако на практике часто предусматривается внесение аванса или задатка. Если по преддоговору была уплачена значительная часть стоимости, такой документ может быть признан основным договором.
Ответственность за неисполнение обязательств
Хотя ответственность является факультативным условием, она играет критически важную роль. Если вы намерены приобрести имущество, рекомендуется обратиться к юристу для тщательной проработки условий и минимизации рисков.

Как правильно составить ПД:
Процесс оформления предварительного договора купли-продажи включает в себя несколько ключевых шагов, которые обеспечивают юридическую чистоту сделки и предотвращают возможные споры:

1. Проверка документации на объект недвижимости: Это включает в себя свидетельство о праве собственности, технический паспорт, а также другие документы, такие как договор дарения, мены, приватизации и т.д.
2. Составление текста предварительного договора: Он должен отражать все ключевые условия будущей сделки.
3. Внесение задатка или аванса: Это делается в случае, если такое условие предусмотрено сторонами.
4. Подписание основного договора: Если контрагент уклоняется от исполнения обязательств, можно обратиться в суд.

Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного договора. Нотариальное заверение преддоговора требуется в определенных случаях, например, при сделках с долями или собственностью несовершеннолетних. Если продается недвижимость в ипотеке или собственность несовершеннолетнего, необходимо получить разрешение от банка или органов опеки.
Распространенные ошибки и способы их избежания:

• Несоблюдение формы договора: Преддоговор должен быть заключен в письменной форме.
• Неточное описание объекта сделки: Важно четко описать имущество, являющееся предметом договора.
• Непонимание разницы между задатком и авансом: Это может привести к юридическим недоразумениям.
• Неправильный расчет суммы: Если по преддоговору уплачена значительная часть стоимости, он может быть признан основным договором.
• Указание цены: Хотя это и не является обязательным, указание цены может облегчить судебные разбирательства.

Ответственность за нарушение условий преддоговора:
Если одна из сторон отказывается выполнять обязательства, можно обратиться в суд. Часто суды выносят решения в пользу истцов, и отказавшаяся сторона обязана не только исполнить обязательства, но и выплатить штрафы и возместить убытки.
Расторжение предварительного договора возможно в следующих случаях:

• Истечение года или срока, указанного в преддоговоре, без заключения основного договора.
• Заключение основного договора купли-продажи.
• Расторжение преддоговора по взаимному согласию сторон.
• Признание соглашения недействительным судом.

Расторгнуть преддоговор в одностороннем порядке нельзя, так как это противоречит его сути. Стороны могут заранее оговорить условия расторжения преддоговора, включая возможные санкции. В некоторых случаях предусматриваются обстоятельства, позволяющие расторгнуть преддоговор без негативных последствий, например, если банк отказывает в ипотеке на выбранную недвижимость или требует дополнительные документы, получение которых займет значительное время.