Сбор документации для продажи недвижимости часто воспринимается как рутинная процедура, однако она может оказаться сложной задачей. Недостающие бумаги или необходимость в дополнительных разрешениях могут стать препятствием для завершения сделки.
Покупатели, столкнувшись с задержками, могут отказаться от покупки и выбрать другой объект, который уже полностью готов к продаже. Кроме того, неполный пакет документов может привести к отказу Росреестра в регистрации права собственности.
Для продажи квартиры в 2024 году требуется следующий список документов:

• Паспорт собственника
• Договор купли-продажи
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие ограничений и арестов
• Свидетельство о рождении ребенка, если использовался материнский капитал
• Брачный договор или согласие супруга(и) при приобретении жилья в браке
• Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве на наследство, договор дарения
• Технический паспорт, содержащий характеристики и план квартиры, необходимый для проверки законности перепланировок и получения разрешений
• Справки из медицинских учреждений
• Доверенность, если сделка проводится через представителя
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
• Расширенная выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных лиц
• СНИЛС, если сделка проводится через Сбербанк с использованием электронной регистрации и безопасных расчетов

Необходимые документы могут варьироваться в зависимости от условий приобретения собственности. Если квартира была приобретена в браке, то согласно Гражданскому кодексу, она является совместно нажитым имуществом и для её продажи необходимо нотариально заверенное согласие обоих супругов. Исключение составляют случаи, когда имущество было получено в дар или по наследству, а также если супруги заключили брачный договор, изменяющий условия владения имуществом.

Владение недвижимостью несколькими собственниками является обычной практикой и законодательно не ограничено. Квартира может находиться как в совместной, так и в долевой собственности у двух или более лиц, включая тех, кто не связан родственными узами. При продаже доли в квартире, другие долевые собственники обладают преимущественным правом на её приобретение, и им необходимо отказаться от этого права в письменной форме, чтобы избежать возможных споров в будущем.
Продажа квартиры, находящейся в общей собственности без выделенных долей, возможна только при наличии письменного согласия всех совладельцев. Для этого не требуется их личное присутствие или нотариальное заверение.
Сделки с недвижимостью, в которых одним из собственников является несовершеннолетний, относятся к категории особо сложных. Для их осуществления необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, которые обеспечивают защиту интересов несовершеннолетних, в том числе право на жильё и условия проживания, не уступающие предыдущим.
Теоретически, органы опеки могут отказать в согласии на сделку, если посчитают, что условия проживания для детей ухудшатся. Кроме того, существуют строгие нормы, регулирующие сроки пребывания несовершеннолетнего без регистрации: после выписки из одного жилья необходимо обеспечить его скорейшую регистрацию в новом месте.
Для осуществления продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему собственнику, требуется предоставление определённого комплекта документов. В случае, когда ребёнок не достиг 14-летнего возраста, к стандартному перечню добавляются следующие бумаги:

• Паспорт законного представителя или опекуна.
• Документ, удостоверяющий полномочия представителя.
• Свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
• Разрешение от органов опеки на совершение операций с имуществом.

Подростки в возрасте от 14 до 18 лет могут принимать участие в сделках по продаже недвижимости самостоятельно, однако для этого необходимо получить письменное согласие от законных представителей и органов опеки.
Особый случай представляют эмансипированные несовершеннолетние – юноши и девушки, которые обладают правами, равными правам взрослых. Этот статус может быть предоставлен после достижения 16-летнего возраста на основании представленных доказательств, таких как трудовой договор, свидетельство о занятии предпринимательской деятельности, факт вступления в брак или регистрация в ЕГРИП.
Эмансипированные несовершеннолетние имеют право совершать сделки, включая продажу недвижимости, без согласия взрослых и органов опеки. Однако для подтверждения полной дееспособности требуется решение суда или соответствующее разрешение от органов опеки.
В случаях, когда собственник не может лично присутствовать при сделке, он должен предоставить доверенность, которая уполномочивает другое лицо действовать от его имени. Доверенность должна содержать паспортные данные уполномоченного лица, перечень предоставляемых полномочий, адрес объекта недвижимости и дату её составления. Документ обязательно должен быть нотариально заверен. Если собственник находится за границей, доверенность может быть оформлена через российское консульство. Такие доверенности проходят более длительную проверку, но признаются финансовыми учреждениями.

Документы по задолженности:
При продаже недвижимости важно предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и налогам. Это уменьшает риски для покупателя и может ускорить процесс принятия решения о покупке. Для этого потребуются:

• Выписка о состоянии лицевого счета, доступная через МФЦ, ТСЖ, УК или портал "Госуслуги".
• Справка об отсутствии долга по налогам на имущество, особенно если недвижимость была получена по наследству или в дар.

Самостоятельная подготовка документов возможна, но риелтор может помочь собрать необходимые бумаги и определить порядок их сбора, учитывая сроки их действия.
Для оформления ипотеки покупателю могут потребоваться:

• Предварительный договор купли-продажи, подтверждающий серьезность намерений.
• Расписка о получении первоначального взноса с указанием паспортных данных и суммы.
• Технический паспорт БТИ, не старше пяти лет.
• Выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц в квартире.

Дополнительно могут потребоваться свидетельство о рождении ребенка, разрешение органов опеки при использовании материнского капитала, доверенность, если продавец не может присутствовать на сделке.
Банки могут запрашивать различные документы в зависимости от схемы оценки репутации заемщика и качества недвижимости, поэтому важно уточнить требования в выбранном банке.

Какие еще документы могут потребоваться:
Регистрация сделки в Росреестре возможна при наличии полного комплекта документов. Однако для снижения своих рисков покупатель вправе запросить следующие документы:

• Документы, подтверждающие переход права собственности (например, договор долевого участия, дарения или мены).
• Справку о погашении ипотечного кредита или согласие банка на продажу, если недвижимость все еще находится в залоге.
• Подтверждение об отсутствии задолженности перед фондом капитального ремонта.

Хотя продавец не обязан предоставлять эти документы, покупатель имеет право отказаться от сделки, если не уверен в юридической чистоте объекта.
В Москве и Подмосковье продавец может предоставить Единый жилищный документ (ЕЖД), который выдается в МФЦ и заменяет ряд других документов, таких как выписка из домовой книги и справка об оплате коммунальных услуг.
Выписка жильцов из квартиры:
Чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки, необходимо снять с регистрационного учета всех прежних жильцов. Это гарантирует, что у покупателя не возникнет проблем с ними в будущем. Обычно это делается до подписания договора купли-продажи, но стороны могут договориться о снятии с учета после подписания договора, заключив соответствующее дополнительное соглашение.
Для подтверждения выписки бывших жильцов может служить выписка из домовой книги или ЕЖД.
Продавец может автоматически сняться с регистрационного учета, подав документы для регистрации по новому адресу. Для этого потребуются паспорт и выписка из ЕГРН, после чего продавец будет снят с учета по прежнему адресу.